丰台-青塔 熙华台被周边海淀群众纠结的盯着 胜在那里国庆期间，同时也去了一趟丰台青塔的熙华台这个叫大家想买的人很纠结的项目地块周边，以及售楼处。这个项目还没有拿到预售许可证（因此只能先看，买房大家倒是不用那么着急--到时候估计好多交了定金，都要退了的不在少数，这个楼盘优缺点太明显，太让人纠结了）。

　　项目的售楼处就在西四环的南沙窝桥的东北侧。熙华台的项目就在南沙窝桥的西南面，交通确实方便（特别是开车，确实方便不少）。

　　项目位于青苔西路和莲石路交叉的东南角。优势就是紧邻西四环，北侧一路之隔就是海淀（看着石景山与海淀一路之隔的远洋山水和远洋沁山水，在石景山的二手房涨幅可以算是--遥遥领先）。

　　整个小区被中间的老小区进行了分割，本来就不大的一块地，分割的就更小了，很不利于各种发挥（园林景观、小区配套等等，建个大门都无法气派一点）。

　　①、铁路：小区的北侧是铁路（未来距离北侧楼栋的直线米）。这里不仅有高铁，还有普速铁力。高铁是后来建设的，采用了减震措施，并增加声障屏。声音明显小了很多。但是普速铁路，虽然速度低，但是桥梁年代对减震要求没那么高，并且明显轮轨关系就不如高铁顺滑，也缺少声障屏。噪音相对还是比较大的（关键是这里的车辆相对还是比较多的，主要是前往北京西站的车辆）。

　　政府和开发商还是做了一定的考虑，北侧修建了一个公园，主要是以种树为目标，阻挡了北侧的道路的噪音。但是树的高度有限，铁路是高架，南侧的楼栋也是高层，因此作用不是很大，顶多能较少北侧莲石路的噪音。

　　项目的北侧是铁路北侧是一条小河，河道不是很宽。但是那水确实有点颜色（不是那么清澈，估计夏天周边的蚊子也不少）

　　③、莲石路在铁路和小河的北侧，反而离项目更远一点。噪音相对被未来北侧的小树林公园一挡，基本对本项目影响算是最小的。

　　④、两区交界的烦恼：这里也基本是各种电线乱搭。最担心的是房子卖完了，两区交界，大家都没有太多心思管了。

　　⑤、西区的西南侧高层：小区南侧是两栋高层小区，因此对熙华台小区的西面的楼栋挡光还是有一些的。

　　⑥、水塔和烟筒：东侧小区的南面有水塔和高高烟筒（当你住进去，一推窗户外面有一个高高的烟筒挡在前面，像根金箍棒，冬天的时候再冒冒烟）。

　　⑦、小区周边的小区品质真的不高（未来熙华台属于鹤立鸡群的感觉了，幸好南面还有一个次新改善盘保利和光逸境）。

　　⑧、飞机噪音：好多时候，大家关注的是铁路的噪音，其实这里还有一个噪音源是空中的飞机。这里属于西郊机场的飞机降落和起飞的路线走行区。（好在西郊机场属于，国家及军用的机场，飞机不是很多，基本晚上很少有飞机出行。这个噪音相对好一点，但是飞机经过时不要惊讶）。途径这里的时候高度还是稍微高一点，比北面田村附近的雅世合金公寓小不少。

　　总之：周边的缺点真不少。东--四环噪音（好在离四环远一点，但是高层东区的最东侧，那四环的噪音肯定还是有的）。南--高层遮挡，水塔，烟筒。西，紧邻青塔东路，高层遮挡。北--铁路+公路+小河（虽有小的绿化公园阻挡，但是纵深太小，基本忽略）。中--中间被分割。都有问题。最后空中还不放过--太难了。

　　建筑类型是小高层和高层。一共437户，容积率3.07（这个容积率还是比较高的，意味着人口密度大一点）。开发商是北京建工，这个企业也是基本属于与咱们国家同龄的企业，号称一条长安街，半部建工史。那在商品房市场怎么样呢？

　　①、小区布局：整个小区的被分成区域。在这片不是很大的地块，为了多修建房子，做了错位排布。相当于是按照2.5排的方式排列的（想要多建房子，还想兼顾采光和园林）。整体布局一般。

　　②、小区园林：下图是小区的园林绿化，东区的园林相对比较大一点，也集中一点（形成水系和园林景观，再装一些健身器材。想建设一个跑道都难--太小了，建设一些走道还差不多）。西区的园林过于分散。顶多算是种了不少绿植，再建设一些健身器材。估计装个儿童滑梯都困难了。

　　③、楼栋的设计，这方面还是确实用了一点心思。在北侧的楼栋，考虑到噪音的问题，墙壁做了加厚处理，并增加了隔音层的厚度（是普通隔音层的两倍）。玻璃也做了中空四层（这个四层在市场还是很少见的）。（就离这里不远的西四环四季青桥东南侧的--诚品建筑，就是典型的噪音盘，紧邻主路高架桥，那噪音绝对是杠杠的，但是小区的价格依然很坚挺，海淀的因素功不可没，室内确实基本听不到声音（估计隔音层加厚不少），小区的建筑质量确实不错，感受噪音的影响，可以去这个小区看看二手房，感受一下）。但是你不可能不开窗户，只能是说晚上关上窗户睡觉的时候，噪音吵不到（未来也许你住习惯了就不会感觉噪音了）。

　　④、西区洋房能买吗？大家看到西面的那个低层建筑是不是很兴奋，这里居然也有洋房。那你错了--这个是容积率的要求只能见这么高了。其次南侧小区的那两栋楼给你挡的严严实实的（这个是采光最差的楼栋，被掉坑了）。

　　⑤、小区北侧和东侧会有一个C形状的青塔村东路，可通过青塔北街至四环辅路（未来这条路车辆相对会比较少，主要方便小区的出行了），

　　小区的楼栋和户型布局如下图所示。小区还是主要照顾了156平米的大户型，户型基本是为它护航和让道了。

　　①、98平米的三居室，属于南向两面宽，这个户型设计真心的一般，本来面积就不大，门口的入口处有一大块面积，确实有点浪费，做玄关过于打了，做餐厅有点小了。整体户型方正度差一点，北向的东北角卧室缩进去一块。主卧和电梯紧邻（这个就考验电梯的隔音了，睡觉轻的就要注意这个了），得房率还底--75%。这个户型想买的建议选取西区2号楼，以及东区1号楼西面的（1号路东边户型高层还是会有四环的噪音）。

　　②、118平米的三居室，南向三面宽，三叶草户型，但是主卧紧邻电梯，这个问题还是存在。这个户型有点照抄市场上的主流户型的感觉。优势就是做了两个南向的阳台（118的做了两种户型，在选房的时候注意了。这个户型是东区1号楼的，相对比较优一些）。

　　③、126平米四居室，四叶草户型，玄关设计，主卧不靠近电梯了，也做了阳台（但是这个阳台确实有点小了，还被用墙分割开来，空间确实过去狭小了，有点鸡肋的感觉--整体这个小区的阳台都是同样的问题。总感觉这个阳台适合做实室内使用，要不然阳台上左右两边的墙有点挡光。从这点也能看出建工做的户型设计还是有不少保障房的思维--太小气了），但从户型上说这个除了东北角缺一点角外，基本没有什么大毛病。这个户型是在西区（好多人说这个最好，还有洋房，噪音还小，房源相对也少ag真人平台官方，那是他没去过现场，但是我感觉更适合老人居住），问题就是视野和阳光会被南侧的既有社区遮挡。这个也算是不小的硬伤。

　　④、154平米四居室，相当于是126平米的放大版，次卧增加了卫生间。位置在东区的南面，离铁路最远，算是这个小区的楼王位置。遮挡问题是没有了，但是南面的的景观，就一般了（是税务局的办公区域）。

　　⑤、装修：整体采用了六恒的科技系统（虽然比不上金茂的系统，但是这个中间不用产生费用，金茂府的可以要单独公司运营和收费的。这个可以理解为给你家里装了一个高科技的设备，算是一个不错的赠送），

　　总之：总体感觉这个小区无论是位置，周边的硬伤，地块的大小，容积率、交通环境（就靠电动自行车出行了，地铁，商场都说近，但是没那么不近，说远，又不是特别远，纠结）、板块区域就是一个刚需品质。但是被建工提升了档次，做做改善盘（各方面的设计和细节是按照保障房的思路做了商品房）。

　　①、反正销售的口中，绝对是价格倒挂。一上来就与南面的保利和光逸境相比较，号称和光还有西四环的噪音呢（和光属于保利的一个高端改善系，各方面还是很优秀的，地块也很方正，小区也比较纯，以大面积为主。他俩压根就不是一个档次，未来也不是一个竞品）。

　　②、反而是可以参考旁边的大成郡（南北向的单价在9W左右，东西向的便宜一些）。万科紫台也基本是8W左右，但是挂牌量和成交量比较少。

　　结论：相互比较，价格方面直观感觉熙华台就是市场价，相比较这里有那么多的缺点，这个价格就显得贵了一点（问题没有便宜到价格里面，变相的贵了那么一点--充分体现了新房的特征，现在要考虑的就这上面这些林林总总的问题你能不能接受）。

　　主要是海淀五棵松附近的人群，不需要学区，但是在这一片住习惯了，想买个新房或者次新改善一下。这个属这个小区的的购买主力。未来二手市场也是这些主力人群（海淀这一，太缺少新房和次新房了，这也是远洋山水、远洋沁山水、大成郡，保利和光逸境价格坚挺的最主要原因了）噪音问题，就问一下莲石路、两侧的居民，田村板块的阜石路沿线居住人群也可以问一下--大家最后的结论是，住习惯了（在海淀买房太难了，以至于外溢区域都很坚挺）。还有一部分就是丰台这里周边的改善人群。

　　最后估计看完，还会有一些纠结--熙华台。宸知筑（性价比挺高的，就是各方面一般，单独写了两篇，重点缺少好的营销）、华曦府（之前买了还是比较划算的，转为现房，性价比不是那么高了）、龙樾天元（位置不如熙华台好，价格有不如宸知筑香--尴尬），这几个是刚改和改善盘的定位。中海学府里（这个是石景山的刚需盘，中海的品质确实不错，户型设计方面确实再刚需里面算很优秀的了，）是刚需盘的定位，与它们形不成竞争和对比。返回搜狐，查看更多